购买学区房要留心的几个问题

　　“学区房”在自住、投资两大方面的稳定表现，一直颇受市场关注。不过购买此类房产需要关注落户、“就近入学”相关规定等因素，避免买到“山寨学区房”，这样才能减小风险。

　　不管是自住，还是长期投资，“学区房”一直是市场上的香饽饽。虽然近期楼市仍然处于观望阶段，但是“学区房”却呈现出另外一番风景。价格稳定，同时租赁需求也较为旺盛，“学区房”近期的表现确实比较抢眼。其实这并非虚火上升，而是有真实的市场需求来做支撑的。

　　那么，如何购买“学区房”，这与购买一般的房产有无区别？还需留心哪些注意事项？记者对此进行了采访。在此需要说明的是，几乎所有受购房者追捧的“学区房”都是分布在名校周边的房产，根据“就近入学”相关规定，在义务教育阶段，凡片区内的适龄儿童皆可免试就读，故在此也主要介绍分布名校附近的房产。

　　自住、投资二者兼顾

　　近日，家住上海市闵行区古美社区内的符先生准备换房，其目的就是想让自己的女儿将来能够进入一所知名小学就读。

　　按理说，闵行区古美社区经过数年来的发展，目前已经发展成为一个大型居住社区，这里的交通、商业、医疗等设施都不错，但是唯一有些缺陷的是，就是没有好的学校，这对诸如符先生那样的业主来说，肯定是一个不小的难题。“虽然目前各学校的师资力量差距已经缩小，但知名学校对小孩的培养还是让人更加放心，我不想让自己的小孩输在起跑线上。”符先生如是说。

　　符先生将目光锁定在徐汇区、静安区以及长宁区等名校比较集中的区域。这里有徐汇区汇师小学、徐汇区爱菊小学、静安区第一中心小学、长宁区新世纪小学等诸多知名小学，而且其中有少数小学还能直升重点中学，在接受义务教育阶段都能够与名校结缘，这让他更是心动。

　　而另一位有先见之明的购房者李先生在三年前就已经提前“打好埋伏”。李先生一家住在普陀区，但是他想把自己的小孩送到徐汇区上学，一来是那里名校较多教学质量高，再者与父母居所很近，也能方便他们帮助自己接送小孩。李先生在2005年初在徐家汇附近花了40多万元购买了一套一室户，并马上把自己全家的户口迁了进去，之后将其出租。今年9月份开学，他就准备把自己的小孩送到附近的小学——徐汇区汇师小学去上学。当然，这套房产目前市值已超过百万元，同时每月租金收入为2500元，足以抵扣银行按揭贷款。李先生在自用与投资两个方面都有收获，可谓是一举两得。

　　符先生与李先生都是考虑为子女上学而购买房产，这并不是个别现象。记者了解到，在京沪穗三地，名校周边的“学区房”一直是热点。而与此同时，由于兼具自用、投资双重功能，使得此类物业颇受喜欢投资不动产的人士关注。

　　就“学区房”近期表现来看，要好于市场整体水平。北京中原地产三级市场研究部有关人士表示，名校周边的房产价格相比较而言较其他区域稳定一些，尤其是其源源不断的庞大需求支撑着区域二手房市场，虽然成交方面也会受到房价变化的影响，但由于一些业主认为自己的房屋具有地段和特殊资源(学校周边)的优势，不愿降低房价出手，在市场低迷时便转售为租，因此一定程度上促区域二手房价格的相对稳定。如位于东城区，东二环附近的史家小学、北京二中周边学区房价格走势比较平稳，北京中原三级市场研究部统计数据显示，东二环附近的朝阳门内大街板块、东四板块的中高档二手商品房，1月份价格分别为16000元/平方米和13000元/平方米左右，经历了2008年楼市的低迷，但整体价格走势仍旧比较稳定，未呈现明显的上涨或下浮。再比如位于海淀区黄庄附近的中关村(4.90，-0.14，-2.78%)一小、二小，促成了周边“学区房”保值、增值的特性，这两个小学周边的中高档二手商品房成交均价目前为21000～22000元/平方米，变化不大。

　　同时，其租赁市场也比较活跃，尤其是学校周边的租赁市场具有一定的周期性，一般在每个学期开学前半个月到一个月会出现租赁的高峰，而一些提早为孩子上学打算的家长看房，也保证了平常租赁需求相对比较稳定。上海美联物业虹口区域经理高一定介绍，虹口区、杨浦区云集着很多重点中学、大学，考虑到照料子女日常生活，在虹口的四平板块就有不少高中生家长在学校周边借房陪读的现象，这也致使板块内节后租赁需求量增加两成。

　　小贴士：何谓“就近入学”？

　　“就近入学”并不是指到离家最近的学校就读。而是指：由所在地区教育行政部门根据本地区公办学校的资源配置状况和义务教育适龄学生的分布和需求状况，合理规划和确定本地区义务教育阶段公办学校招生入学范围和招生人数，为每一位适龄儿童少年提供就近入学的义务教育学额。

　　初中招生也是按照免试就近入学的原则，由小学对口初中或以户籍对口初中的方式，安排小学毕业生升入初中就读。

　　关注不同需求的区别

　　如果考虑到用途侧重点的不同，购买“学区房”考察的内容也应该有所区别。对于自住的情形，所要考虑的首要因素是居住的舒适性。对此专家建议，除了要考虑到出行的便捷程度、商业、医疗等，同时还要考虑小区居民整体素质，以及房屋所在位置、楼层、朝向、房型等多方面因素。

　　在此，业内人士特别建议，最好购买那些小学、中学能同时兼顾的“学区房”，这等于可以让自己的子女能在小学、中学阶段都有机会进入名校就读，无疑会更为合算。上海美联物业闸北区域经理刘庆霞介绍，大宁板块内有部分“学区房”如歌林春天等，小学阶段可进入闸北区实验小学就读，而中学阶段则能直升区重点中学上海市风华中学就读，这使得该板块的学区房一直有不错的表现。因此业内人士建议购房者在考察之前，不仅仅只是考察物业地址与小学片区之间的关系，同时还要考察小学与之对口的中学，如果中学也是名校，则不要轻易错过了。而对于更多考虑投资的情形而言，业内人士建议不妨考虑面积较小一些的房产。这部分人士在购买到“学区房”，并在子女报户口等教育问题解决后，一般就会将此套房产出租。上海德佑地产西康店经理徐国峰告诉记者，小面积物业在租赁市场上表现得更为灵活，因为其租金水平相对低廉一些，市场需求较大，因此更加适合投资。记者了解到，在虹口的四平板块，一般陪读的家长选择2000元/月的一房和2500元/月的二房房源的较多，此类房源的租赁成交量环比年前有了20%的增长。而大房型出租难度较大，势必会影响到投资收益。

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