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来源：佛山日报 2009-03-16 13:04:52
完善管理制度的新机会
记者就惠景幼儿园的问题采访了广东省建设厅住宅与房地产业处处长、广东省物业管理行业协会名誉会长杜挺。他说，“幼儿园要不要交物业管理费，要看它在不在物业管理区域内。”
《广东省物业管理条例》规定，“物业管理区域根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定。”
这个3月1日才开始实施的《条例》，似乎为惠景幼儿园类似问题的处理带来新的变数。惠景幼儿园到底在不在惠景城规划许可证确定的红线图范围内？惠景幼儿园园长、同心公司委托代理人华青春律师均表示尚未查阅资料。记者到市建设档案馆查询，工作人员找到了惠景幼儿园的红线图，却找不到惠景城整体区域的红线图。到底如何界定，尚需专业人士介入。
但即便幼儿园在小区红线范围内，是否划定为一个物业管理区域，参加统一的物业管理，依然是个未知数。正如杜挺所言,“一般来说，在红线图范围内，就要划为同一个物业管理区域，但《条例》也规定‘设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域……对物业管理区域划定有争议的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会的意见后确定’。”
钟崇正介绍说，最近几年新规划的幼儿园，一般都处在整个小区的红线图范围内，但为了方便服务周边居民，一般设在市政道路旁边，会有直接对外的出口。而不会像惠景幼儿园一样处在小区中央，出入一定要经过小区道路。
这似乎为幼儿园不参加小区统一的物业管理创造了条件，却也种下了纠纷的种子。是否能划为一个物业管理区域的对立观点，都可以从《条例》中找到依据。
假如最终确定幼儿园在物业管理区域内，又如何确定其物管费标准？杜挺说，相关的法律法规都没有细化到幼儿园的具体情况，因此需要当事各方协商。
省物价局2002年下发的《关于住宅小区内学校、医院等物业管理服务收费问题的复函》明确：小区配套建设的学校、医院、托儿所的物业管理服务费，并没有列入政府定价和政府指导价的管理范畴，因此，其物业管理服务费应当由双方协商确定。
“《惠景城物业服务合同》确实只按住宅和非住宅两种标准来收取物管费，没有考虑到行政事业单位的性质。合同当事人可就收费标准的细化进行磋商，但对收费标准的调整应经业主大会表决通过。”华青春说，物业管理公司也希望解决此事，小区内各单位和谐共处。
作为曾经的业主委员会成员，陈小勇却表示对通过协商降低幼儿园物管费标准并不乐观。他说，即便在业主委员会上提出要降低行政事业单位的收费标准，也不见得能通过。因为同样的服务水平下，降低一方的物管费，就意味着其他各方承担的要增多。
小区建设之初，物管都由开发商引进，为了完善的配套吸引购房者，开发商一般都会尽快引进幼儿园，物管费也好商量。一旦楼盘售罄，时过境迁，甚至于换了物管，要想业主委员会、物业管理公司为幼儿园设定一个较低的缴费标准，总是不太现实，因为小区内有小孩读幼儿园的家庭总是少数。更何况，小区幼儿园并不只面向本小区的孩子，经常还要为周边楼盘居民服务，问题就更加复杂。
正是因为法律法规不够具体，围绕幼儿园、学校物业管理问题的官司，在全国不断上演。江苏、浙江都曾发生过此类官司，不过最终都以学校免交物管费终了。江苏省人大法工委为此明确：根据小区规划配套建设的学校，是否参加所在小区的物业管理，应由学校自主决定；小区配套建设的学校不参加所在小区的物业管理的，依法享有所在小区道路的相邻通行权。而安徽省合肥市政协委员李林去年也提交了《关于取消小区配套幼儿园收取物业管理费的提案》。
在幼儿园布局涌向小区的新趋势下，与其等纠纷出现再一个个去解决，不如现在就完善相应的管理制度，对幼儿园的社区物管费问题做更细致、明确的规定。目前佛山市正酝酿制定《佛山市物业管理实施办法》，有关部门正广泛征集市民建议。佛山正逢这样的机遇。
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