购买学区房的陷阱及其应对方案

　　幼升小的家长很多打算购买学区房。但是担心买房陷阱，因此希望我能够介绍经验。

　　1.中介谈的天花乱坠，卖方也是对于学校指标说的都是没问题。但是如何确定入学指标?

　　首先我们要明白,只有学校才是入学制度的制定者(教委把权力下放给学校了).中介,卖方,说了都不算.所以无论你合同上怎么限制,保证,也无法100%保证入学安全.因为你不可能和学校签合同.你的合同对象是卖方.我们只能根据现有政策,尽量保证我们的入学安全.

　　对于老公房,目前的政策是,每户只能有一个孩子在读.如果原来的孩子毕业了,那么接下来的孩子还可以利用此房子继续就读这个学校。因此,我们需要确认,现在没有小于12岁的孩子落户在这个房子上,并且如果有户口迁出记录,那么在迁出的人员中,也不能有小于12岁的孩子.所有这些资料,派出所都有记录.但是派出所必须见到该处房子的产权证,才提供该处房产的户口信息.

　　因此我们的对策如下

　　对策一：在合同上写清楚,支付定金以后,卖家持有房产证,协助买家去派出所咨询该处房产户口记录.如果该处房产的目前落户人和曾经落户人都没有12岁以下的小孩,那么我们就可以放心了.另外,合同上必须要求在交易某个阶段,房主必须迁走所有户口,否则有相应的惩罚.对于入学这不是一个关键问题.我咨询过中关村派出所,“即使原房产人不迁走户口,只要你拥有产权证,一样可以顺利落户”但是如果以后房屋拆迁，或者再次卖出，别人的户口没迁走，会留下隐患。

　　对策二：如果卖方不同意,那么我们可以要求留一部分尾款,比如15万.只有卖方保证户口历史记录如他所说,“从来没有小孩落户于此”,并且迁出户口,我们才能支付尾款.否则,惩罚条款就是不支付尾款.所以万一出了户口问题,等于我们便宜买到了房子.我们大不了卖出去,即可.

　　如果卖方坚持交易完全结束才处理户口问题,那么千万不要购买此处房产.很有可能卖方无法迁出户口,或者他有孩子正在读此小学.

　　有一个反面案例。一个卖房者要搬迁到外地，要卖掉自己唯一的北京房产，但是想保留北京户口。结果卖房者的户口无处可落（集体户口根本不接收这种拥有正常户口的人落户），因此给买房人造成绝大损失。因此，一定要问清楚，卖房人把自己户口迁至何处？如果他说集体户口，则有严重问题。

　　对于商品房,目前的政策是,每户只有一个名额可以入学.代表楼盘是华清嘉园-二小,万柳-三小,天秀-一小.注意世纪城-人大附小是个陷阱,不允许二手房入学,因此不要购买世纪城.

　　这些房子年代都比较近,因此如果房子名额被用过,那么孩子的户口必然体现在户口记录里面.所以只需要用同样的方法确认-“没有孩子现在或者曾经落户于此”即可.

　　2.学区房范围的认定

　　学区房的范围每年都有变动.学区房的范围划分归属区教委小教科。因此没有人能够给你保证，你购买的楼盘一定是学区房。这里必然要冒风险。另外，不要看物理距离，教委原话“就近入学不等同于物理距离近”。紧挨着中关村1小的楼其实属于中关村3小片区。以中关村1小本校为例，大家可以发现有一些楼盘属于争议楼盘，不同年份，他们归属不同。因此这样的楼盘千万不要购买。我详细了解了这些争议楼盘有争议的原因。他们属于北航软件园的家属楼。中关村1小是中科院系统的小学。他们要保证中科院家属的入学，因此如果学区范围需要调整，必然拿北航软件园的房子开刀。而900多号楼都是中科院的家属楼，他们相对是安全的。

　　对策

　　第一，我们需要搜积尽可能多的学区房划片。今年很多热心家长都提供了片区信息。如果你还有疑惑，可以亲自去学校实地考察，目前的招生简章也许还没有被撕掉。网上也有少量历年的片区划分

　　第二，研究分析，了解争议楼盘的原因.选择最不容易有争议的楼盘.

　　第三，去向中介索取招生简章的复印件。他们经常给假的，或者有意添加一些楼盘。所以识别真伪的方法如下：

　　a.每年招生时间必然是当年的6中旬的周末。因此通过计算可以知道报名时间。例如2008年6月14日是星期六。我曾经见过一个假的2008年招生简章，他的面试时间是2008年6月16日。这明显不对。2007年6月16日是星期六，因此我知道这个2008年的招生简章是通过2007年的那份篡改伪造的。

　　b.楼盘写在纸张边缘，或者明显插入了新楼盘。例如324楼是中关村1小的一个非常有争议楼盘。不同年份划分不同。我曾经见到过推销此楼盘的中介，有意在323，325之间加入了324楼盘。插入,增加的笔迹明显.

　　第四，2006年的划片是关键.2006年千禧宝宝入学.那年各个重点小学都缩小了划片.因此那年的划片最具有参考价值.

　　3.贷款陷阱

　　如果一次性付款，或者购买的房子比较新，就不用考虑这个问题。

　　不同银行有不同的贷款年限规定.有的银行要求房龄不得超过20年,有的要求不超过25年.有的银行还要求贷款时间+房龄不超过30年.等等.如果购买一个80年的房子,有可能拿不到贷款.也有可能还款时间只有5年.

　　应对方案

　　第一，银行政策总在变,购买前咨询清楚各银行的政策.中介的贷款部门和这些银行很熟,他们知道银行的规定.

　　第二，并不是所有老房子的房产证都写建筑时间的.有不少的建筑时间是空缺的,也有把发证时间当作建筑时间.一个80年的老房子,可能95年才拿到房产证.因此银行有可能会按2009-1995=14年的房子来处理.而银行是要依据房产评估公司给出的评估来决定贷款的.因此,在建筑年份不明的情况下,这就要看房地产评估公司以什么确定房子的建筑年份.

　　第三，公积金贷款不牵扯这些年份要求.如果卖家同意公积金贷款,也可以解决这个问题.但是这点有难度.我同事一直等到去年12月份,才迎来了房地产寒冬,顺利完成了公积金贷款.

　　如果对于此套房子拿下贷款有担心,最好合同上说明,如果由于房屋年限问题,造成无法办成贷款,双方如何解决这个问题.我当时的商量的结果就是,我会分3批,在1个月之内,支付所有款项,或者我可以选择中止交易,卖家退还我定金.当然卖家可能不太愿意.但是当时我说服了中介,让他们帮我在合同上加上这些条款.然后告诉卖家,由于这是银行的问题,因此其他人的合同也都是这么处理的.当然,我承诺,无论结果如何,我都会支付中介部分服务费(与中介的合同保证了，否则他们也不帮我)。

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