学区房演绎一段楼市传奇：购房风险防不胜防(2)

　　不让孩子输在起跑线上，购买学区房成投资接力跑

　　看了记者的调查，我们才发现学区房的价格之高，令人吃惊！就图片中的中关村927号楼来说，它几乎比非学区房单价高出一万元。如果买一套60平米的二手房，总价就要比非学区房高出60万。也就是说，如果通过买学区房就读中关村一小，就要比就读附近的知春里小学多花60万元以上的价钱。两所小学的教学质量真的值得付出这么大的代价吗？又有多少人会对学区房感兴趣呢？

　　中关村地区是北京市最有名的学区房板块，中关村一小、三小和二小等三所重点小学都集中在这里。在与一小和三小相距几百米的这条街道上，记者看到了六七家房地产中介公司的网点。他们的生意怎么样呢？记者走进一家中介网点，发现店里有一家三口正在咨询买二手房的事情。

　　记者：“您今天来看什么样的房子？”

　　学区房客户王永建：“主要是为了孩子，方便能上学的。”

　　记者：“那您自己目前是有房子住？”

　　王永建：“对”。

　　记者：“那在这儿看房子专门是为孩子？”

　　王永建：“专门为孩子来看的。”

　　记者：“那孩子现在有几岁了？”

　　王永建：“四岁半。”

　　记者：“那您是希望他在这儿上哪个小学呢？”

　　王永建：“中关村三小或一小”。

　　记者：“那您自己的现住房是在哪个城区？”

　　王永建：“在丰台。”

　　记者：“您当时有没有想到在丰台家周围再买房子给孩子住？”

　　王永建：“没有，因为我周围没有好的小学，包括初中。整个丰台的教育资源是比较落后的。”

　　已在丰台区置业的王先生一家为了四岁的孩子将来能入读中关村三小，相中了这套建于1994年，建面64平方米的房子，但164万元的售价还是超出了他的心理预期

　　随后，业务员带着王永建一家三口来到了科育小区看一套二手房。这套房子位于这栋楼最边上一个单元的二层，是一套两居室，建筑面积66平方米，售价为158万元，平均每平方米23939元。由于房子修建于1968年，到现在已经有41年房龄，按产权70年计算，这套房子还剩29年产权，也就是说，只有29年产权的旧房售价高达每平米23939元，堪称天价。接着，业务员又带着王先生一家到东南小区看了一套房子。这套房子建于1994年，建筑面积64平方米，售价164万元，平均每平方米25625元，价格同样不菲。两套房子看过之后，王先生有什么想法呢？

　　王永建：“我对刚才第一处看的那房子周边环境感觉太差，包括它的楼道里的环境太差，跟我想象中差距很大，即使它便宜的话，我也得考虑，这种房子我不会选，生活环境确实很差。”

　　记者：“第二个房子呢？”

　　王永建：“感觉环境啊，包括它自己的户型都还可以，但是它的总价跟我原来预期的有点差距，有个30万(元)左右的差距，这个我要稍微考虑一下。”

　　王先生说，他还要看几套小户型的房子之后，再做选择，不过，学区房他是肯定要买的。

　　王永建：“因为孩子就一个嘛，谁都不愿意输在孩子的起跑线上。当我具备能力的话，我会尽可能地去满足他，给他创造一个好的学习环境。”

　　王先生说，他看重的是学习环境，而不太在乎居住环境和房子大小，因为他并没打算常住学区房。

　　王永建：“小一点也无所谓，因为就住几年嘛。”

　　王先生说，他来这里买学区房纯粹是为了让孩子获得进入中关村三小的资格，房子大小无所谓，环境差点也能接受。一旦孩子从中关村三小毕业之后，他就会把房子卖掉。买学区房的客户大多都是这种想法。

　　北京我爱我家房地产经纪公司组团经理夏琴：“他可以稳定居住六年，而且学区房它是不会往下掉价的，六年以后我再卖的时候我还能保值，我还能升值。”

　　记者：“根据你的了解，有没有以前发生过这种情况，买来孩子上完学以后把房子再作为投资卖出去？”

　　夏琴：“有，很多很多都这样。如果说(孩子)不在这边上中学的话，他肯定就会采取这种方式。孩子上完学以后，它的任务已经完成了，这个房子已经完成了它的历史使命，就这样。”

　　夏女士说，买学区房现在就成了一种接力跑。学区房代表着进入重点小学的资格所以就成了接力棒，完成使命后再卖给下一位家长。不过，再卖掉学区房对王先生来说那还是几年以后的事情，他现在最要紧的是先得买到学区房。因为他的孩子再过两年就该上学了，很多学校都规定：孩子在落户学区房3年之后才能入学。因此，如果他今年买了学区房，2011年，孩子该入学时到本地落户只有两年，按政策是不能入学的。那么，我爱我家的这位业务员为什么还要劝王先生购买学区房呢？他给出了这样的解释。

　　康灵霄：“像他这种情况，其实(如果)户口落进来了，但是符合了一些教委的规定，但是学校有自己的一些土规定，比如我要提前三年还是两年(落户)，但是达不到这规定，我户口在这儿，然后可能交一部分赞助费，然后应该也是可以上。但是这个具体还得他跟学校去交流这个东西”。

　　虽然中介业务员这样说，王永建还是犯嘀咕：学校说落户三年之后才能入学，这位中介怎么说两年也可以呢？王先生不由得感叹：买学区房动手晚了！同样是青睐中关村三小，另一位家长比王永建动手要早得多。

　　学区房客户战涛：“这个事，孩子还没出世之前就开始琢磨这个事了。”

　　战先生是一位留学回国人员，回国后和爱人一直租房子住。2007年，战先生想买一套房子，和很多人买房子时主要关心环境、户型、价格和房屋品质不同，战先生在孩子还没出世之前就首先考虑孩子上学的问题。一年多时间里，战先生围着北京史家小学、府学胡同小学、景山小学、芳草地小学等重点小学，把北京的东城、西城、朝阳和海淀区走了几圈，最终选中了海淀区万柳社区，买下了一套60多平方米的二手学区房。

　　战涛：“就是这个楼，这个是67平米，一室一厅的房，这个楼是03年建成，04年入住的，大概现在有五六年的房龄，我们买的是二手房，165万(元)，加上中介各方面，要170万(元)左右。”

　　由于战先生买的是中关村三小分校的学区房，该区域学区房比非学区房每平方米价格高出3000元左右，这正好是北京市学区房与同地段非学区房价格差的平均水平。

　　孟奇：“其实有些极端地区的话可能会差得更多，有可能差到40%都非常有可能的。”

　　据21世纪不动产监测数据显示，在北京市四个学区房板块中，东城区东四地区学区房价格高出周边非学区普通住宅每平米5000元左右；西城区平安里板块，学区房价格高出周边非学区普通住宅每平米5000元左右；朝阳区东大桥日坛地区，学区房高出周边普通住宅每平米一两千元；而中关村地区学区房和普通住宅之间的价差最为突出，价差在5000-8000元/平米。综合比较了各区域学区房的性价比之后，战先生认为，他买的这套小户型学区房最为合适，其总价格只比周边非学区房多了18万元左右，而这个价格与目前不买学区房直接交赞助费择校的价格相当。

　　战涛：“(赞助费)一年三万(元)，六年就十八万(元)，可能交赞助费和这个差不多。”

　　既然在中关村三小分校上学，通过交赞助费这种方式与买学区房方式价格相当，战先生为什么不选择交赞助费而采用买学区房来为女儿择校呢？

　　战涛：“交赞助费这种方式那当然有不确定性，它到时候不让你上怎么办？将来过两天，国家再一调整，说你这个不合法，不许交了，那你就没戏了。”

　　不过，虽然提前5年就为女儿入学买好了学区房，战先生还是觉得有一定风险。

　　战涛：“因为我们所看到的学区房，都是过去的学区房，而且就是它08年的我们看，我们09年买，那么我们可能考虑的学区房是2013年，或者2014年、2015年的学区房，到时候是不是还是个问题。所以说也存在一定风险，总比那个交赞助费风险要小一点。”

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