如何贷款买房最划算？(2)

　　理财师分析

　　年富力强适宜当房奴

　　听完张鹏飞之前的讲述，李建学拿出了笔，在一张白纸的两列分别写了些字，然后拿给张鹏飞让他从中挑选一列。左边的一列只有两个字：“房子”。而右面的内容却多了很多，包括“双方父母晚年保障、优质生活质量、未来孩子的教育金”等。

　　张鹏飞明白李建学的意思，如果全额买了房子，就等于放弃了白纸上右面的权利和义务。而这些，恰恰是张鹏飞更为看重的。

　　“如果你无法舍弃右面的选择，为什么还要坚持全额付款买房?”李建学说出了张鹏飞心底的困惑。

　　“双方家长各出50万元房款，意味着他们将自己的养老金缩减不少，而接下来的婚礼筹备金、婚房的装修、家具费用，最少也要20万元。”李建学说。

　　张鹏飞盘算着：估计还是老人们出，这于心何忍?

　　“如果结婚后手中没有一点积蓄，万一有了小孩怎么办?为了快点攒起钱，只能牺牲生活质量，守着这么贵的房子节衣缩食，有必要吗?”一串串的问题让张鹏飞哑口无言——这样说来自己岂不是变成了捧着金饭碗要饭的傻瓜?

　　李建学认为，对于张鹏飞的情况来说，三大因素促成了他适合当“房奴”：

　　“第一，你有必要留一部分钱以备前面所列的需求;第二，对于热衷于股票投资的你来说，手中有钱可在适当时机进场投资，赚取高收益;第三，收入稳定且处于上升通道的事业为每月还贷提供了有力保障。”

　　提高资金利用率

　　很多的购房者也想多留些钱以备不时之需，可每次用贷款计算器算过之后，又打起了退堂鼓。

　　以张鹏飞所购的150万房产计算，公积金贷款的最高额104万元，期限为30年，贷款后共付款为246万元，比全额贷款多付了将近100万元。

　　全额付款相当于节省了100万元，这实打实的数字让不少购房者都觉得值。可是李建学告诉张鹏飞，真正把房产当成投资的人不是这个算法。

　　以购入房产的第10年计算，假设原价150万元的房产涨至300万元。若全额付款，此时支出为150万元;但以30年公积金等额本息贷款计算，共支出113.2万元(150万元-104万元+5600×12×10)。

　　从投资的角度来算，前者投入150万元，收益为150万元(300万元-150万元)，后者投入113.2万元，收益为186.8万元。哪种投资效益高立见分晓。

　　李建学说，此种计算的前提是对房地产业长期升值的趋势预测。“房价随着工资的涨跌同向运行。城镇居民工资水平的提高和中国城市化进程的发展，使得核心城市房价上升的长期趋势无法扭转。”

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