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看看售楼员的炒房经

来源: 2009-10-31 00:02:44

说两句

  李岩(化名)拿起电话,电话的另一边是北京华贸城的销售同行。“是通知我去选房,我在那定了两套房子。”李岩说。

  10月15日,李岩匆匆吃完午饭,准备下午赶去北京华贸城。因为有内部关系,李岩可以不必通过拥挤的摇号现场买到房子。此后的两天,华贸城传来一期所推1500余套房源全部售出的消息,销售金额超过17亿,一度盛传有6500多人分批轮着摇号选房。

  “十一”期间,楼市成交量无论从环比还是从同比的角度,均有所下降。很多专家学者分析,由于上半年成交量过大,价格上涨过快,楼市将迎来一定幅度的调整,价涨量升的局面很难持续。而李岩却看到,不少售楼处前依旧排着黑压压的人群,这种场景强烈刺激着人们的神经,不论是买房者,还是售房者,乐观情绪在弥漫。

  “上一次最猛烈的调整,只用了七八个月的时间,楼市就已经恢复,甚至比2007年还火,这次可能比上次厉害吗?”李岩反问。

  宏观经济政策导向、销售数据都在支持着李岩们的信心,在楼市巨大的投机场中,到处有他们奔忙的身影。

  “催富”的销售

  李岩很后悔,当初没有抢购到首城国际中心的房子。2008年11月,楼市最低迷的时候,首城国际的开盘最低价只有每平方米10800元。而今年,价格已涨至每平方米18000元。

  “有个同事,关系特别硬,一口气买了两套,你算算赚了多少?”李岩说。他回忆说,首城国际的房子遭到疯抢,而通过现场排号很难拿到房子。一般的项目,通过内部售楼员的关系都可以拿到房子,而首城国际更具有特殊性,非同小可的关系才能够买到房子。

  网友发帖曾谴责首城国际中心待价而沽。业界的普遍看法是,当年北京城开和北京城建投标联合体出价比最高价低出6亿却最终斩获此地王,最关键的原因,一是承诺“90平方米以下小户型占70%以上”,符合当时的政策倾向;二是其在招标合同里标明“意向销售价格每平方米9500元”。因此,该地块被称为首块根据限价房标准出让的非限价房用地。残酷的现实与当初的承诺形成巨大反差,原来那不过是一句谎言。

  有了同事的前车之鉴,李岩更加坚定地投身于炒房运动中。从舆论传达的消息来看,房价不可能跌。而李岩的亲眼所见,更使他相信这一点。几个经常被提及的理由是,中国的城市化进程还在继续,高地价支持高房价,北京的房子是卖给全国的富人的,通胀预期下买房子才是最好的保值途径……

  炒房的资金从哪里来?“毫不夸张地说,我有几个同事是千万级身家的。”李岩说。

  业内公认提成最高、收入最高的是SOHO中国的售楼员。

  2009年1月,SOHO中国董事长潘石屹在其中国员工大会上透露,2008年北京房地产销售额下降高达50%,而SOHO中国在2007年40亿元预售收入的基础上,根据官方数据,2008年预计完成预售收入76亿多人民币。三里屯SOHO在2008年逆市提价8次,有一位王牌销售员2008年完成销售额15.6亿元人民币,该员工2008年的税后收入高达400万元。据知情人士透露,SOHO中国身家超过千万元的销售员并不鲜见。

  售楼员的所在公司大致分为开发商和代理行两种。开发商是地产公司下面直属的销售部门,而代理行就是专门的经纪公司,代替开发商进行销售,一般旗下有多个项目。

  售楼员的主要收入来源是佣金。业内标准一般为房屋总价千分之三到千分之一不等,即卖出100万的房子,售楼员能够获得3000元到1000元不等的佣金。楼市红火的时期,售楼员月入数万并不夸张。而低迷的时期,每月只能拿到1000至2000元的底薪。

  房地产销售是个速富的行当。尤其是高档房的售楼员,整天跟一部分先富起来的人打交道,很难不受刺激。但仅靠提成,售楼员如何迅速晋身千万富翁的行列?

  炒房内幕

  “绝大多数销售,都炒房,要想钱来得快,还是得做销售。”一位不愿透露姓名的房地产业资深人士对本报记者说。

  他回忆,从2003年开始,房价进入快速上升通道,很多房子2005年一年之内涨一倍并不是什么新鲜的事情。而售楼员恰恰是对价格最敏感的一些人。

  早些年,曾经盛行炒“楼花”,自己掏钱买下房号再转手给客户,或者通过给炒家找“下家”分账,在楼盘未落成之际只交数量很少的订金,订下一套或多套单元,之后转手卖给别人,套取高额订金,从中赚取差价。因为炒楼花被公司开除的售楼人士在地产界并非少数。后来被有关部门严令禁止后,炒楼花寻找到了新的替代方式。

  前述资深人士告诉记者,有经济实力的售楼员,会买下升值潜力较大的房屋,然后再利用销售之便转手出售,或伙同二手房中介公司一起操作,其间并不需要使用自己的真名。他向本报记者介绍了其中的做法。有客户来看房时,有些售楼员会告诉其很多房屋都已经预订,并向其介绍另外相对低价的房源。虽然房地产信息交易管理网加大了房屋交易的透明度,但是并不能阻止内部人预订和购买。有些项目在短短几个月之间就可以涨价40%至50%,私下低买高卖便可获得巨额利润。尽管公司并不允许售楼员如此操作,但实践中,仍有很多变通的方式。有些售楼员为了避嫌,直接炒其它项目的房子,再通过关系好的同行或者二手房中介公司转售。售楼员流动性较大,经常跳槽。精明的售楼员会编织自己的关系网,很多普通购房者难以买到的项目,通过同行的关系可以直接买到。强大的关系网下,售楼员变成一批特殊人群。

  炒房的资金并不一定是售楼员的自有资金,有些来自于银行。早年盛行的“假按揭”,有一部分是内部售楼员制造的。有些售楼员利用长期积累的客户人脉关系,联手有钱人共同炒房。“私下签协议,谈好利益分成。”这位资深人士说。很多山西和温州富商,甚至会对熟悉的售楼员产生依赖性,项目开到哪,都会捧场。

  华远集团董事长任志强早前公开表示,“都说发展商暴利,发展商黑心,如果发展商暴利、黑的话,社会上就不会有人炒二手房了,因为炒二手房的人就没有利益了,如果二手房的人还有巨大的利润空间,说明开发商不够黑,才有这么多炒房的人。”

  同是10月15日这一天,国家发展改革委、国家统计局公布了最新数据,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%,涨幅比8月份扩大0.8个百分点;环比上涨0.7%,涨幅比8月份缩小0.2个百分点。

 

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