来源: 2009-11-25 10:57:41
在有经验的投资者看来,市中心的小户型是个“香饽饽”。
一般而言,地处市中心的小户型因其拥有绝佳的位置,以及市场供应量少,因此它的地段价值、稀缺性等较一般的物业更为突出。此外,小户型物业在租赁市场上的表现更为出色,受众更广。基于这些特点,小户型物业受投资者青睐让人不难理解。
但专家表示,并非所有市中心小户型都具有投资价值,由此看来投资这种物业也需要注意规避风险。那么,如何投资市中心小户型呢?
市中心小户型受青睐
最近一段时间老张又在考察小房子,他还想在上海的市中心购买一套房产用来投资。老张是个“老法师”,手中房产有七、八处。他有个嗜好,就是喜欢“收集”小户型。谈到这个爱好,老张表示缘于一个偶然事件。那是在三年前的夏天,当时有两个租客同时退租,于是他提前一个月将两套房子同时挂牌出租。其中一套位于市中心的小户型很快就有了下一个租客;而另外一套位于外环线附近的三房,虽然租金并不高,但却空置了三个多月以后才得以再次租出。
老张坚持长期投资理念,很是看重房产的租金收益,这要求物业在租赁市场上要有上佳表现才行。除了租金收入的高低,另一个不可忽略的因素就是能否快速出租。而市中心小户型不但在收益方面让人满意,而且因为市场接受程度高而得以快速出租,空置期大大缩短。这让老张意识到,投资小户型其实是一个不错的选择。
其实,除了在租赁市场上的良好表现之外,市中心小户型还有不少优点。专业人士表示,市中心小户型的地段稀缺性同样也是值得关注的因素之一。就北京、上海、广州等一线城市的供应情况来看,市中心区域住宅供应量已是愈发稀少,物以稀为贵,这导致市中心的住宅价格不断攀升。也许投资者已经注意到了这点,近期位于北京中关村板块的小户型项目,以及广州市珠江新城、天河北板块的小户型二手房,都非常抢手。
而就目前的具体情形来看,市中心小户型的投资回报率也比较理想。记者选取广州珠江新城两套住宅进行对比后发现,小户型的投资回报率要高于大房。如一套出自富力史丹尼的42平方米一房,市场售价约75万元,其月租金可达2700元,初略估算其年投资回报率约4%;另外一套出自保利心语花园的110平方米左右的三房,市场售价约200万元,月租金约3300元,估算得出其投资回报率只有1.8%左右,不及小户型的一半。
投资需要讲究技巧
是不是随便购买一套市中心小户型,都能得到不错的投资回报呢?答案是否定的。上海德佑地产市场部有关人士表示,有诸多因素会影响到小户型的品质,比如有些小区物业管理水平一般,很难吸引到高素质的客户前来租赁,因此物业租金水平不高,这无疑会影响到投资收益。
据了解,目前市中心小户型物业主要包括酒店式公寓、小面积公寓以及工房,而在上海还存在一种比较特殊的小户型,即新式里弄。各种形式的小户型物业都具有投资价值,其区别在于价值的大小。如果选择得当,投资回报会更为理想,否则只能得到一般的市场平均水平。需要注意的是,小户型投资不但要关注物业本身的升值能力,还要兼顾其在租赁市场上的表现,故需更加注重投资技巧。
玩法一:紧盯租客选小区
对投资者来说,选房很关键。如果挑选到升值潜力大的物业,肯定会获得更为理想的投资回报。有经验的投资者会根据租客的情况来挑选物业。
【案例1】有中介向广州的黄女士推荐了一套出自马赛国际公寓的小户型。该小区位于广州市天河区珠江新城,是一个酒店式公寓项目,租客多为工作在市区的白领。不过黄女士最终没有选择在这里置业,而是准备在附近的凯旋新世界购置一套73平方米左右的一房,因为她看中的是凯旋新世界里的外籍租客。
【评析】黄女士的做法值得玩味。从表面上看,凯旋新世界的房价已经达到了22000元/平方米左右,几乎是马赛国际公寓售价的两倍,选择前者无疑会加大投资成本。但黄女士的选择却有她的道理,因为这个小区深受外籍人士的喜爱,这种情形会带来两大好处,其一是租金水平高,其二就是物业本身的升值潜力也不小。
由此可见,根据租客层次的高低来选择物业,可视作选择物业的一条捷径,尤其是对于已经相对成熟的二手房来说,该策略非常有效。有不少工作在上海的外籍人士喜好新式里弄房,从而也使得这种小户型十分畅销。
玩法二:傍上豪宅升值快
选择知名楼盘尤其是豪宅里面的小户型,可以因整个小区物业升值较快而能够让投资收益最大化。
【案例2】因为一念之差,让上海的俞先生少赚了50万元。两年前,他在中山公寓附近花了65万元购置了一套酒店式公寓,其时他也考察了位于静安区的中凯城市之光,不过当时30000元/平方米的房价让他有点为难,因为当时在他看来,这样的价位有些太高了。但时至今日,他手里的那套酒店式公寓已经涨到95万元,净赚30万元。但如果投资中凯城市之光,以目前的55000元/平方米单价计算,他可以多赚50万元。
【评析】楼盘的品相也是投资者需要关注的因素之一。相对来说,口碑很好、品相不错的楼盘,市场接受程度也相应较高,因此会受到更多人的追捧,尤其是一些高收入人群的加入,会使得物业的价格涨幅处于市场前列。市中心的一些知名楼盘就有这样的特点,如静安区的中凯城市之光、徐家汇的东方曼哈顿等均是如此。
玩法三:软硬件配套都具备
对于一些小户型物业来说,其软硬件配套设施也是投资者必须认真考察的要素之一。
【案例3】山西的许先生决定在中关村附近购置一套小户型用于投资。在他看来,中关村是北京市重点发展的商务区之一,这里写字楼密集;此外这里还拥有得天独厚的教育资源,名校云集;当然轨道交通也经过这里,购物设施齐全,值得投资。
【评析】应该说市中心物业拥有更多的资源,如医疗、教育、购物、交通等配套设施肯定优于外围区域。但值得注意的是,因为地理位置等等诸多因素,使得并非所有楼盘都能全部占有这些资源,很多只是部分占有或者仅仅沾边,因此投资者务必要认真考察。
考察的内容除了上述与市政配套有关的内容之外,还应该做的工作是考察一下周边写字楼分布情况,以及各个写字楼与小区之间交通方便程度。此外还要注意考察的是物业的卖点多不多,如是不是学区房、景观房等等。当然,物业本身的内部装修状况以及小区物业的服务水平,也不能忽略。
玩法四:户型选择有讲究
投资者一定要站在租客的立场上挑选房型,切不可粗心大意。
【案例4】房型不能忽视,否则会吃亏,上海的柳女士就得到了这样的教训。两年前,她在徐家汇附近投资了一套小户型。由于当时太匆忙,她没有仔细考察就买了下来。后来在出租过程中,顾客对房型总是不满意,并以此跟她讨价还价。她这才发现这套小户型房型设计方面有缺陷,而她这套房子的租金总是要比其他低廉一些。
【评析】租赁市场竞争很激烈,尤其是高端租赁市场。小户型由于其面积小,如果设计不合理,就会造成局促的感觉,其居住舒适性大打折扣,而一些能出得起价钱的租客往往对居住舒适度要求很高。如果户型布局设计不好,居住舒适度自然打折扣,相对来说就未必好租。
而在区域环境不变、租金价格相差无几的基础上,租房者会看房子的朝向、采光等因素,同时也会选择房型更为合理的住房。因此建议要投资购买那些户型格局合理、有效使用面积大的小户型,不要购买那些房型有欠缺的小户型。
小贴士
土地使用年限要注意
目前小户型物业中有一种形式较常见,即公寓式酒店,对于这种形式的项目,投资者一定要留意其土地使用性质,如果开发商以商住性质来立项,那么其土地为商业性质,使用年限只有50年,而非一般商品住宅的70年。如果此类物业售价与商品住宅相同,则意味着已经透支了未来的升值空间。
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