上海二手房风向板块：整体房价稳中有变

　　调控政策密集出台后，房价是涨了，还是跌了？记者深入上海二手房风向板块，如中远两湾城、世纪公园、陆家嘴、田林、天山等，一探房价涨跌究竟。

　　整体：二手房价格稳中有变

　　政策频繁出台，对楼市交投双方产生了预期分化、博弈加大的趋势。但是，二手房整体价格稳中有松动，大部分平开或者高走，小部分业主因个别原因出现降价抛售。

　　21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下近180家门店的最新调查显示，多数二手房业主的报价继续保持在去年末的高位、未有让步，但买家却普遍期望有一定程度的议价空间。受此影响，整个二手房市场上能快速交易的房源较少，从中心城区到外围区域的多个板块交易量已较去年四季度高位下降5成左右。价格方面，尽管有少数板块房价水平略有下降，多数区域二手房价格仍保持稳定或小幅上扬。稳定的刚需基础和相对紧缺的新增挂牌，是目前几个房价微幅上涨板块的共性。

　　但业主的强势地位已基本被弱化，过高的报价已经成为阻碍房源去化的绊脚石。21世纪不动产上海锐丰地杰国际城店经理谢辰告诉记者，其分行周边区域约有60%的看房客户已转为观望。尽管这些客户仍对挂牌房源保持相当关注，但出手却颇为稳定，即使是意向房源也希望能有3%-4%的还价空间。“事实上，去年的跳价现象已基本绝迹，且有部分不满5年的急售房业主等不及放盘，愿意做出3%左右的价格让步”，谢辰补充道。

　　二手房风向板块

　　南黄浦板块：“跳价”还在上演

　　21世纪不动产上海锐丰瞿溪路店经理丁政表示，在他管辖的南黄浦板块内，业主跳价现象仍频繁发生。由于中心城区批地日趋减少，可供新盘在数目和面积方面均不足；受制于2010年世博会管制，黄浦区将不会有新盘动工，使得区域内供求失衡局面进一步加剧。在供应受到限制的情况下，尽管政策接二连三出台，但业主不仅继续跳价5%左右，就连售房的意愿也日趋减弱。以蓬莱家园小区为例，该小区面积在109平方米的两房房源，在去年12月的挂牌价为320万元；1月份后，业主将价格上调至350万元。虽然业务员找到了诚意买家，但和业主沟通后却发现，业主却想等春节过后以更高价卖出。

　　天山板块：税费转嫁房价继续涨

　　不少房源挂牌价格不降反升，主要原因在于业主将因政策调整而新增的税费转嫁给购房者，尤其以持有2-5年之间的房源表现得最为显着。易居臣信门店在2009年年底前成交了一套天山河畔持有3年的两房房源，成交总价285万元，各项税费总计在7万元左右。如今，门店新挂牌一套类似房源，总价变成295万元。原因在于，按照先行税收政策，这套房子转让需缴纳税费在16万元以上，而这部分新增的税费毫无疑问被转嫁给下家。由于区域周边拥有大虹桥枢纽规划的利好因素，抱有楼市看涨心态的业主不在少数。就连娄山关路沿线老工房均价也达到了2万元/平房米左右，部分拥有学区房概念的房源均价则要2.3万元/平方米左右，次新房如天山河畔均价在3.3万元-3.5万元/平方米。

　　田林板块：浦北路某小区降5%

　　“最近为了给孩子买套学区房，看了不少房子。感觉有的房子已经在降价了，但自己却不敢买了。”

　　薛小姐表示，1月10日，她去看了一套浦北路某小区的房源，两房，63.3平方米，朝南，到手价142万元。该房对口上师大附小，位置、朝向都相当不错，除了面积稍微小点，别的都符合要求。当中介问她房子怎么样时，薛小姐说，总价太高，最多能接受134万元。

　　看完房后，薛小姐和老公在回家的路上，就收到了中介短信，表示跟卖家沟通过了，135万元到手价可以成交，希望双方面谈。“卖家肯降了，我却不敢去了。估计面谈后，134万元成交没什么问题。我现在担心，这个价格是不是买贵了。所以最终没过去面谈，被中介‘批评’了一顿，说我没诚意，变来变去。”

　　1月11日，刚上班的薛小姐，看到国务院收紧二套房贷的新闻，心里暗暗庆祝。“幸亏当时没下定。我还是希望等到政策明朗时再说。估计今年3月下旬会出手。一方面，再过两三个月，政策更明朗了；另一方面，这个时段买好房后，正好赶上4月份的公积金年冲，卡里的3万多元公积金可以冲掉，这样贷款负担可以减轻点。”

　　陆家嘴板块：瑕疵楼盘半年没卖掉

　　传说中涨得最快也最抗跌的陆家嘴江景豪宅，在这波行情中坚挺依旧。1月8日，东昌路门

　　店内看房客寥寥，经纪人看记者进来，连忙笑脸相迎。据美联物业的门店经理推荐，世茂滨江一套在售的129平方米的两室两厅两卫房源，总价550万元，单价4.26万元，还不错。均价在4万元左右的世茂滨江花园和仁恒滨江园性价比较高，自住客多，销售情况较好。单价6－10万元/平方米的盛大金磐和财富海景空置率相对较高。

　　询问了一阵，经纪人见没有打动记者，于是便介绍一套挂牌半年却滞销的房源。该房位于世茂滨江花园，面积311平方米，2楼，总价1120万元，单价3.6万元/平方米，带车位。高区（40层以上）可以观江景，低区则可以看花园，这套就是看花园的房子。业主在上海做化妆品生意，挂牌半年多，仍寻寻觅觅，无人接手，如果不怕大，这套房子相当划算。显然，房子虽然看似单价比其他房源低，但是却因为面积大、总价高和楼层低两大“瑕疵”，始终没卖掉。

　　中远两湾城：河景大房2.2万元抛售

　　“河景五房，单价2.2万元，业主急抛。”中远两湾城业主杨女士在自家门上看到了中介粘贴的广告，这与她前两天在售楼处听到的31号楼王近3万元的报价相差巨大，而在去年底，她看过的几套两湾城沿苏州河边二手房单价基本都在2.5万元左右。

　　期望改善住房条件的杨女士计划将自己同一小区内的一套两房置换大房型，对沿苏州河的大房型房源比较留意。中远两湾城四期璀璨天成于近期推出压轴楼王31号楼的保留房源，共有二房二厅一卫和四房两厅两卫两种户型，售楼处报价2.8万元到3万元。考虑到本次新开楼王的一手房源价格坚挺，杨女士只得关注二手房价格。看到价格如此低的河景房，杨女士马上与中介联系，却被告知房东急需用钱，要求一次性付款，只得放弃。

　　记者在两湾城的几家中介门店看到，房源之间的差价非常明显，高的有2.7万元，低的则接近2万元，询问中介人员这是否反映有不少房源在近期降价，中介人员解释，近期“特价房”确实比前段时间有所增加，但房源之间差价这么大是由于两湾城沿铁路和沿苏州河房源差价本身就比较明显，目前抛出的特价房源要么楼层较低，要么房型偏大，真正好房子的价格松动并不明显。

　　上海中原中远两湾分行经理竺忱透露：“目前确实有小部分温州客出售手头物业，尽管温州客出售挂牌比例较小，大面积抛售潮未至，但政策的变化刺激了投资客心态的转变。”竺忱分析：此类温州客户均拥有2-4套的房源，房源基本均在2006、2007年左右购入，当时均价在1万元-1.1万元/平方米，而目前的市场均价在2.4万元/平方米。从目前此类客户的挂牌价格来看，基本挂牌价格略低于市场价，尽管税费较高，但是落袋为安促使业主让利。

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