上海二手房风向板块：整体房价稳中有变(2)

　　世纪公园板块：降2万元也是跌

　　“哇哈哈哈，房价终于屏不住了。”王小姐的开心网上的状态最近一直是这一句话。就在前几天，她的状态还显示，抱怨在上海买套价格合适房型好的房子有多么难。

　　“我最近在看世纪大道附近梅园小区的房子，一个跌了2万元，一个跌了3万元。都是成交价，税费各付的，装修和房型明显比以前要好很多。房价看来是真的屏不住了。”看到了房价松动的迹象，王小姐很兴奋。王小姐夫妻属于“刚需”人群，一直持币观望。夫妻俩预算180万元，打算买个两室一厅。这个预算在去年8月份还很充足，但目前看来挑选余地不大，如今就连长宁北新泾淞虹路附近的老工房单价也要2万元了。王小姐认为，虽然房价略微回落了一点，但是价格还是太高了。夫妻俩还是想买个房型好、房龄比较新的房子，同时要兼顾交通和学区。这样看来，目前合适的房子还是太少。

　　九亭板块：20％超跌房挂牌出售

　　九亭近年来一直是外环区域最引人注目的板块之一，借着9号线直达徐家汇和世纪大道的利好概念，板块上涨动力十足。2008年底到2009年3月，奥林匹克花园的精装修房源开盘价在9000元/平方米左右，还可享受总价最多抵扣10万元的优惠。去年4月底，金小姐以1.1万元单价买了套89平方米的两房。半年后，新开房源的均价一路从1.1万元/平方米涨到1.6万元/平方米、售楼处的接待人员还告诉她，2010年开盘的最后一期房源有可能定价1.8万元/平方米。

　　然而，最近金小姐的一个朋友接到中介电话，一套奥林匹克花园的小高层电梯三房，成交价170万元，单价1.36万元/平方米。而自9号线二期开通试运营以后，奥林匹克花园房价一直稳定在1.7万元/平方米左右。中介业务员解释，业主有意在国外投资房产，但资金有些不足，所以急着把这套房产变现。尽管只是这一套房子降价，但是在半年多来却是头一回听说，“这几个月来挂牌的房主跳价都来不及，谁还降价啊？降价幅度这么大的房子真的非常少见。”中介业务员也对1.36万元的单价感到有些吃惊。

　　急抛背后：业主急抛为调“头寸”

　　与2007年不同，此轮政策出台后出现的降价房，多是业主个人原因不得已而降价抛房。

　　比如，世纪公园的地标性建筑香梅花园出现零星低于市场价的急抛房源。记者看到，一条售房信息被中介公司高调处理，独占一块小黑板，并用红纸黑字加以突出，赫然立于街面之上。一同看房的一位女客户大呼便宜。这套面积190平方米的三房两厅两卫房源，可俯瞰世纪公园全景，总价550万元，单价2.89万元/平方米。三位房产经纪人带领3组看房人，鱼贯而入参观，其中一位中年男士对房屋情况比较满意，频频点头。比对小区其他在售信息，一套160多平方米的，可挂牌580万元。为什么景观房被急售？业务员这样解释：业主虽是上海本地客，但在外地做生意，公司运作出现资金短缺问题，于是将这套原本就是用于投资的房产降价抛售。

　　与香梅花园比邻的陆家嘴中央公寓均价在3－5万元/平方米，应该算是该板块价格稳固的一个小区，也出现了急售房源。在安居客网站上，有一套房源标注建筑面积120平方米，12楼，两室两厅两卫，总价335万元，单价2.8万元/平方米。急售原因是，韩国业主要回国，所以急于套现，不仅价格低，还附送家具家电，并明确标出“可议价”。

　　急售房虽好看却未必都好“吃”

　　在变动的市场下，铁板一块的卖方市场开始分化。有些看空后市的，或者急需用钱的卖家，从“不断跳价”变成“可以议价”，急售房也频频出现。业内人士提醒，有些急售房，确实价格让步较大，但也有一些房源，看起来虽然便宜，但要求很高，甚至还潜藏一定的法律风险。

　　王小姐在1月8日的报上，看到一套白玉路、宁夏路白玉新村的房源，两房两厅，88.93平方米，120万元，单价约1.36万元，比市场价约低6000―7000元/平方米。1月11日，她打电话过去时，中原地产凯旋分行一位业务员表示，该房在1月10日就卖掉了，由于120万元是到手价，买家另外支付了几万元的税费。“现在虽然市场不好，但因为这套房确实便宜，有好几组看房客。不过房子的缺陷也很明显，在一楼，采光不太理想。另外，卖家由于欠债很多，急于套现，要求一次性付款。”她同时表示：“现在市场比较冷，要想卖得快，只能价格多让步。

　　家住浦东的陈先生，日前看到一套沪南路、陈春路的房源，87平方米，两房，挂牌价100万元，比市场价约低40万元。陈先生去现场才知道，该房属于动迁安置房，房东要求一次性付款，4月份办理产证。动迁安置房可以卖吗？陈先生很惊讶，咨询过后才知道，动迁安置房不同于普通商品房，虽然总价实惠，但风险极大。“幸亏当初没犯糊涂，否则就可能因小失大”。

　　业内人士提醒购房者，一方面要耐心寻找时机，楼市调整期“容易拾到皮夹子”；另一方面，擦亮眼睛，做好功课，识破一些虚假急售房的猫腻。

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