买房租房中不可忽略细节

　　3月份进入房产买卖租赁的旺季，为了能够给更多的房产消费者提供更多帮助，记者采访了“我爱我家”房地产经纪有限公司的专家，特为消费者们准备了一些房产消费时的注意事项。

　　房屋租赁

　　据“我爱我家”统计，80%的外来人员在京是选择租房来解决居住问题的。在此要提醒广大租房者，在租房过程中应注意以下几个问题：

　　承租者应注意：

　　第一，承租者在签订租房合同时，务必要做好严格的物业校验，与房东或者上一个承租者结清水、电、燃气等费用，否则，承租者将会承担上一个承租者留下来的相关费用。

　　第二，承租者需严格核实房东身份，通过查看房本确定出租房是否为房东本人，确定是否有出租的权利，二来谨防二房东出租房，以免承租者未来与其发生纠纷。如果房本户主不是出租者本人，那承租者需了解到出租者与户主的关系。

　　第三，“定(订)金”的收取数额要受租期的影响，签订一年的合同可以收取一个月的租金，但不应超过：租期×月租金×20%的数额。

　　出租者需注意：

　　第一，在出租时向相关部门登记备案，如果没有登记备案的话，一旦承租人在房屋内发生任何违法犯罪事情，房东都将承担部分连带责任。

　　第二，了解承租者的身份情况，工作状况，确保承租者有能力支付租金。

　　第三，签订相关合同，谨防群租情况发生。

　　房屋买卖

　　第一，买卖双方购房违约金必须约定明确，有必要的时候需要以“补充协议”的形式出现。

　　由于目前房价变化大，有些业主为了能够将房产更高价出售，选择毁约，因此为了保护买方的权益不受损害，应在签订房屋买卖合同时明确说明。

　　第二，购房者需尤其明白一个常识，“直系亲属并非业主的当然委托代理人”。

　　“我爱我家”公司的专家介绍说，在他们公司成交的部分二手房屋买卖案例中就有这样的真实案例：妻子拿着房本进行房屋出售，而购房者认为户主的妻子理应可以代理，于是签订相关合同，支付了房款，结果到最后户主并不承认该行为，导致购房者损失惨重，尤其对于全款购房的购房者来说，必须要注意这个问题。

　　第三，付款时间，房屋交付时间需约定明确。买

　　卖双方都可在签订合同后明确其相应义务的履行期限，若到期限未付款或交付房屋的话，一方可依据相应条款要求对方承担违约责任；而中介公司作为居间人，在买卖双方就上述问题产生纠纷时，可通过合同明确约定的相应时间对纠纷进行调解。若未明确约定相应时间，出现纠纷后，再让双方达成一致，比较困难。付款时间、房屋交付时间约定明确，买卖双方履行其义务有了明确的期限，即使出现纠纷，也可知道是何方的责任。

　　第四，非常有必要记录并保留双方的有效联系地址。

　　专家介绍说，在二手房屋买卖合同签订后，以下情况时有发生：1.合同签订后，购买人的购买意愿转变，不愿继续履行合同，与之联系，其人已不知踪影。想要走法律程序，因不知买家去向，无法追讨。2.房屋过户后，业主收到尾款，未做物业交验或未做土地使用权的转移，就拿钱走人，找不到了。

　　第五，仔细审查代理人代理权限的重要性。

　　专家告诉记者，在二手房屋的买卖过程中曾经遇到过因为代理人代理权限审查不清而导致影响合同效力的。首先，要看有无代理时限，若委托书已超过代理时限，则需要其重新提交委托书；其次，看代理权限，看代理人是否有权力处理房屋买卖合同相关事宜。

　　第六，在二手房屋的买卖过程中，买卖双方都要了解一个很重要的细节——“定(订)金”不能超过交易总价款额的20%，否则超过部分也是不能适用定金罚则的，是无效的。

　　在此提醒房产消费者，无论是哪种房产消费行为，消费者都应当多注意细节，关注细节，不要给自己带来不必要的损失。

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