北京学区房：购房总结及注意事项，为准备签约购房的家长们码字。

　　【导语】学区房在义务教育阶段占据重要地位，很大程度上决定了孩子的学校和同学圈，所以家长们为了挑选学区房也是操透了心，要考虑的事宜很多，比如：学区范围、对口学校的好坏、房子的大小、居住环境、小区信息、价格价位等，都是我们要考虑的信息。为了方便大家对比、挑选以及了解学区房情况，小编整理了一些买了学区房家长的建议或正在挑选学区房家长的意见给大家，希望对想要买学区房的你有所参考。

　　黑芝麻胡同小学，今天正式办结，也算纪念贴吧…在签约购房过程中都遇到这样那样的问题，以下是自己遇到的问题和教训，并没有全部做到，现总结给大家。因房屋和地区不同可能流程和处理办法有差别，仅供参考。如果写的有不妥或者不足请众家长指出和补充，为更多家长朋友能过顺利交易助力。

　　一、找一个靠谱中介，如果带看过程中你感觉中介不厚道，夸大其词，不择手段，办事拖拉。又恰巧碰到中意的房子，一定要换掉中介，不要碍于面子，中介在后续核房、价格及手续等事情上会影响很大。核房建议大家明确要求中介核对房本与住建委地址是否一字不差。有差可能要原业主换房本再重新所有手续面签网签批贷，麻烦得很。网签合同一定要与房本一字不差，房子较老可能要求新加楼层等信息，一定要求中介在核房及网签过程中认真对待，同时大家也要多留意。我就吃了这点的大亏。问题百出。

　　二、谈价格，如果精力够，可以多记录一些挂牌价与成交价的差别，会让你形成一个大概能谈下来的幅度概念。某片小区挂牌价格基本是中介建议的，成交价也主要是中介谈下来的，中间的差价幅度基本都差不多，再就是以同小区历史成交价做参考，不要局限在同一个中介公司的成交价。

　　三、签合同，要与业主本人签，见房本，见身份证，有的抵押的无房本起码也要有复印件，什么委托售房，业主外地的，建议慎重吧。建委版的合同一般谈下来改动都不会太大，其中根本违约、及违约责任需要仔细看，自己的违约责任轻重可能改动不会太大，但对方的违约责任你感觉轻了你是有权利提出更改的。根本违约是重大违约，不太懂法律，但如果你很在意的事情可以试着限定在根本违约里，“三方免责”字眼一般都跟在“解除合同”字眼后面，要写上。主合同及补充合同里需要尽可能全面的约定事项，这里建议大家几点。

　　1、【户口保证金】10万+为宜

　　即便业主声称没有户口，也要留出一部分，因为学区房很多都是年代久远，中间发生太多事情，地址变更、迁出迁入，可能连业主本人也记不清楚。有的房子历史地址会有变化，虽然这种情况很少，有的涉及街道有的是地址本身某个字的变化。我买的房子就是这个问题，交易前疏忽了，但下方本之前或之后一定要到派出所查清楚，有的派出所可能会说没有义务给查询户口，这时候需要中介或者磨嘴皮子了。

　　2、【物业交割保证金】3-5万为宜

　　因为业主更替，物业费、取暖费、水电费历史问题会很复杂，再就是有租户的押金问题。有的房子中介会说业主一直自主或者有租户租住不会拖欠，这里不要相信，上上个业主拖欠的取暖物业都还没有解决的房子比比皆是。

　　3、【重新测量误差的约定】，有的房子年老、阳台、违建、测量方式差异等因素，下新房本之前可能会面临重新测量的问题，这种情况也少但是也是时有发生的，补充协议里也一定要约定好假设遇到重新测量面积变化后的价格问题。有可能变大也有可能变小。

　　4、【租户问题】三点，一个需要租户手写放弃优先购买权，二租金转移节点，一般貌似约定是卖家收到全款，物业交割之后房租归买房所有，但也可以争取过户完成作为节点，转移当月房租需按日计算。三是如果你想自住让租户提前搬走，要与原业主明确违约金的解决办法。

　　5、【税费】二手房当中涉及到的税费主要是个税、契税、营业税、土地出让金等，个税无非差额的20%、1%、无三种情况，比如1%的情况一般是不满五唯一又查不到原值的情况，但查不到原值也都是中介的经验之谈，如果遇到1%的情况一定要在合同里明确非1%的情况怎么处理。土地出让金一般从房本上可以看出，商本和回迁等其他本貌似是有区别的，营业税满二免，契税这里除了跟你个人首、二套有关外，还跟是不是非普通住宅有关，非普住宅对面积单价都有要求。详细就不列举了但是在签合同之前以上税费一定要要求中介精算，并且详细写入补充合同。写清楚如果税费最终有差异怎么解决。

　　6、【房款准备】，三部分，定金、首付款、中介费。

　　【定金】是签完合同付的一般原则是根据总房价来交，这个自己衡量吧。如果没签合同前交定金可以说完全无用，你非要交切记一定要走资金监管，定金也是可以走资金监管的，交了定金记得要业主出收据。

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