北京学区房：购房总结及注意事项，为准备签约购房的家长们码字。(2)

　　【首付款】房子过户前转入监管账户就可以，不要太早付清，这个可以谈的，但一定要走资金监管，有的业主声称着急用钱的直接对业主的首付建议慎重，可能有点危言耸听，但很多一房多卖的就是这路子。如果是购买的有抵押房产，比如业主要走绿中介的借款赎楼流程，可能需要提前监管首付款，这里提前监管的资金成本可以做为砍价的筹码。首付款计算一定要准确，因为首付款是评估价的30%，评估价又是成交价的90%-95%左右，所以评估价略显重要，注意评估价是有区间的，如果你想多贷款多给评估些是有帮助的，钢混楼龄新评到95%中介是有办法的。

　　【中介费】三点，一以绿中介为例一般签完合同就要求付中介费，这个太不合理了，但绿霸王条款就是这样，这个据我所知可以再晚些日子，这个不要等签完三方合同再聊，需要提前谈拢，能晚几日算几日。二是其他中介不清楚，绿中介是承诺交易不成退全额中介费，一定要在合同里写清楚交易不成退全额的条款，如果走其他中介也一定要争取。三是中介费砍价，目前中介费各公司有点乱，绿中介小于等于2.5是可以谈的，但可能有隐性的对房屋总价规定，wiwj1.5都有但是如果1.5服务差会不会有借口，其他的不了解了。再多说一句，我在与绿中介谈的过程中中介的意思如果打折就不能承诺交易不成退全额。我是谈得晚了没了主动权，建议大家全部提前谈好。

　　7、【学区名额】毕竟买房子是为了上学，首先合同里要承诺这是什么什么的学区房，其次承诺学区名额没有占用，明确违约责任，其实关于学区名额问题的约定可能都是空话，全凭业主自觉和中介把关，很多学校其实也没有明确六年一名额，一般业主也不会拿这个做隐瞒，毕竟是孩子上学的事情还没那么缺良心，但保不齐遇到这样的坑人业主，自己能做的就是查一下业主房本时间，如果太近期了要问清业主目的，问清业主子女年龄等等。这环节多问多聊还是有好处的。

　　8、【贷款】 只一条需要注意，合同里关于贷款银行如果不批贷的约定，自己筹集、换银行直到批贷、交易取消。这里我是选择的换银行直到批贷，一般中介也是这么建议，但注意不要选自己筹集，时间紧任务重的事情，要谨慎。关于贷款本身有几点说明，一贷款是主要中介操办自己提供资料，如果自己无不良和逾期记录，一定要明确要求中介走8.5折银行，可能以后折扣还会更低，而且现在也有银行比这低但是可能流程和条件要求都比较高，自己权衡。组合贷可能周期较长业主接受就可以先提组合贷。二关于贷款收入证明及流水的要求，有的朋友可能私企业或者避税原因收入证明和流水都不够，这里万能的中介是有办法只是你要付出几千块的额外代价，但目前的利率水平不贷款纯属浪费国家恩典，但此操作有骗贷嫌疑，只是各方心照不宣而已，利弊各自权衡。我的贷款下的很顺利，工行8.5，没要流水，也没给单位打电话核实，给我本人打了电话，问了几个交易问题，例如首付多少（蒙圈了没答上来，当时中介费税费首付款的网签价成交价给绕晕了）后银行工作人员改问的贷款多少，爱人工作单位，各自收入水平，业主姓名（晕也没答上来，我说两个字对方就提醒我了），房屋地址，其实还是过场成分较多，大家面签时资料记好，如实填写基本无问题。注意一定要算清楚你每月还款金额，精确到元单位，按照等额本息计算就行，收入证明一定是还款金额的双倍，只多不少，不然批贷绝对给你少批。三是提前还款，各银行政策略有差别有的是一年内不允许提前还款，但一般都无违约金，这里有提前还款打算的一定要问清政策，提出要求。

　　例上我的交易时间节点，赶在15年底二手房交易变大，东城区缴税、过户预约又变了新政策。可以告诉大家的是，我的交易周期拖拉的时间有些长，大家顺利了话只会比我的时间短。

　　12月25日 签约+定金

　　12月30日 到派出所查户口（中介陪着去的，无业主，无房本，手持模糊房本复印件，磨了磨嘴皮子，就给查了，清早+天气晴，估计民警心情还不赖。）

　　12月31日 首付监管+中介费+面签（提前面签的，其实就是提前在银行工作人员面前把字签好，因为还差评估报告，我买的房子业主走的中介解抵押所以提前付的首付）

　　元旦假期

　　1月9日  房屋评估

　　1月12日资格审核通过（10个工作日 30天有效期）+ 网签

　　1月15日 出评估报告

　　1月18日 银行核实电话

　　1月22日第一次批贷（给少批了，改面签）

　　1月26日最终批贷+缴税（缴税是中介1月15日预约的，中介开始说提前两三天就能约上，说是年底交易人数太多给推迟了）

　　2月4日 过户 （原计划3号过户，小插曲房本地址与住建委地址一字之差，因为是官方的历史遗留问题，所以给通融了，原本通知的是业主换房本所有都要从新走流程，中介一天解决问题，换过户号再过户，中介提前一周约的，中介最初也说缴税契税号出来三天约过户没想给推迟了一周）

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